从2005 年开始，珠三角各地，特别是以广州和东莞为代表，掀起了新一轮鞋业皮革专业市场扩张和升级高潮，市场规模成数倍甚至10 多倍的速度增长，市场经营环境越来越漂亮。随之而来的是经营户膨胀、租金大幅飙升和游资疯狂地炒档，然而现在，危机正日益显现。
2008 年，当百年不遇的全球金融危机袭击中国时，曾一度令珠三角地区的鞋业市场扩张热遭遇当头棒喝，不少在建和拟建的新项目夭折了，有的胎死腹中。炒档风一夜之间一去不复返，高昂的租金大幅下降。
2009 年底，尽管仍然传来个别欧洲国家经济崩溃和面临崩溃的新闻，但全球经济企稳回升掩盖了经济下滑的真相，再加上欧美鞋业订单开始恢复性增长，市场前景似乎又明朗起来，因此，市场开发商又不失时机地提高租金，租赁市场也开始恢复生气了，但这并没能让大家高兴多久。
2010 年一开始，美元就步入贬值通道，国际大宗原料商品大幅涨价，并很快传导到国内，各种日用商品价格节节攀升，从一种产品到另一种产品，涨价风就像传染病一样，迅速波及到人们日常生活的各种必需品。人工、资源、能源成本的再次上涨，最终导致生产经营的各种成本叠加，使得生产企业和经营户成本暴涨。但终端市场的商品价格，却受前述因素的影响，不仅打压了人们的消费需求，而且价格想提到一定的水平都不可能。增加的各项成本堆积在生产企业和市场商户之间，让他们难以承受。
人民币对外升值，对内贬值，使商业贸易在外销和内销两方面受挤压。人工成本增加的同时，用工难同样困扰着企业。在营商环境不断恶化的大背景下，庞大的市场规模和经营商户，与大幅缩小的市场交易两相来袭，令众多经营户难以为继。早在几年前，笔者针对珠三角地区的皮革商业业态就有过总结，不管是在鞋业皮革市场打拼多年且取得了一定成绩的大商户，还是小商户，甚至是新商户，都被市场开发商绑架了。大商户高价买写字楼、买档口、炒档，小商户高价入场，辛辛苦苦挣的钱都送到开发商永远都填不满的荷包里。后来市场下滑了，炒档的人被套了，但是，不管你有没有生意，开不开门，水涨船高的管理费是少不了的，开发商总是能稳赚不赔。
到2010 年第四季度，对于鞋业来说，不管是外贸还是内销，都难以赚钱。各种成本依然看涨，接单量和接单价却反其道而行，短期单和小单多，长线单和大单少，未来难以把握。众多经营户难以为继，将直接威胁到各个专业市场的持续经营。众所周知，专业市场不敢空档，如果一个市场出现三分之一的档口开不了门的话，那么这个市场就完了。所以，临近年底我们看到，专业市场降租风再次刮了起来，而且这一次比上一次金融危机来袭时更加猛烈。笔者在广州一高档皮革专业市场看到，档口租金每平米降到了70 元/ 月，写字楼月租金甚至降到了30元/ 平方米，一下子回到了10 年前的水平。而在最高峰时，其价格却分别标到了998 元和200 元。
由于目前通路和渠道成本太高，生产企业的利润空间太小，因此，为了生存和提高竞争力，疏通渠道，缩短通路，尽可能地减少中间环节，实现厂家与厂家直接对接，将是未来行业的总趋势，因此，市场上的交易量会越来越少。尽管专业市场的租金已经下降很多了，但每个月20 元～ 30 元/平方米的管理费，对于经营户来说仍然是不小的负担。对于市场开发商和炒家来说，更大的危机可能才刚刚开始。
